公寓物业服务方案 本文关键词：物业服务，公寓，方案
公寓物业服务方案 本文简介：公寓物业服务方案XX物业年月公寓楼物业服务方案一、项目整体概况所属的公寓的地理位置相对分散，其中：公寓位于小区，为小区住宅形式，每套多人共同居住，每套有独立卫生间；公寓为地上建筑，总体面积不大。服务的对象为，公寓内配套设施齐全，产权为公司所有。二、物业管理服务的主导思路以我公司多年来为公寓、住宅、大
公寓物业服务方案 本文内容：
公寓物业服务方案
XX物业
年
月
公寓楼物业服务方案
一、项目整体概况
所属的
公寓的地理位置相对分散，其中：
公寓位于
小区，为小区住宅形式，每套多人共同居住，每套有独立卫生间；公寓为地上建筑，总体面积不大。服务的对象为
，公寓内配套设施齐全，产权为
公司所有。
二、物业管理服务的主导思路
以我公司多年来为公寓、住宅、大厦服务的经验以及服务品质为基础，全心全意为业主服务的理念，按照甲方的需求为
公司职工提供专业化、规范化、人性化的物业服务。
三、总体管理设想
公寓居住人员均为大学生单身职工，文化层次、素质较高。为了给公寓楼住户创建舒适、安全的居住环境，我公司为业主提供各项物业服务工作。做出切实可行的服务承诺指标，制订出相应的各项规章制度及保障措施，对我公司的所有工作做到全面高标准、严要求，保证业主能够满意，让业主感受到一份安心和舒适。
公司公寓管理架构
项目处
主任
晓月园公寓
管理员
安苑公寓
管理员
青年公寓
管理员
安保门卫
综合维修
保
洁
员
综合维修
安保门卫
保
洁
员
按甲方需求配置
说明：1、上述各岗位人数按照实际需求和工作量配置；
2、管理架构中未提及的岗位，可按照甲方需求增加。
1、管理制度——健全
建立健全项目管理、安保、工程运行维修、保洁等各专业管理制度，通过实行逐日自行检查、半月专业检查、月度综合检评，以促使各项目把日常管理服务工作做得更深入、更扎实。除此之外，我们还自觉接受来自业主、住户、甲方单位和政府部门三个方面的监督，把他们的建议和意见作为推动管理服务工作的动力。
2、服务态度——热情。
通过不间断的培训，使担负物业服务工作的员工以发自内心的真诚笑容为住户热情服务。做到语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、称呼得当。同时，不断地拓展服务深度和广度，因地制宜，结合
公司公寓楼的实际情况，提供各种灵活的服务方式，尽可能在服务范围、服务方式等方面提供便利。与此同时，住户可通过客服中心电话可以得到所要求的一切正当合理的服务。
3、服务效率----快速。
我们将不断地对员工进行培训，提高员工的素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。对服务对象的投诉，保证在15分钟内物业管理人员到位，并及时地进行跟踪。以满足业主的需求为目标，主动、定期开展服务调查，针对存在的问题改进工作，不断提高服务质量和管理水平。
4、费用开支----合理。
本着“取之于业主，用之于业主”的原则，以提高服务质量为前提，少花钱多办事、办好事，接受监督，达到相互理解、相互支持之目的。不断地引用先进的管理手段，提高管理水平。
在落实上述各方面管理与服务的过程中，公司总部、项目处的各系统将对本项目管理处提供强有力的保障，使对业主的各项承诺落实到位。
四、总体管理方式
公寓成立一个项目处，设项目处主任及财务人员。
各个区域公寓设立物业服务中心，统一由项目处领导。
服务中心设管理员，负责各公寓的日常工作安排、检查及管理；办理入住、搬出手续；收缴相关费用。根据甲方需求，下设保洁、安保门卫、综合维修等岗位员工。提供24小时有人职守服务(保洁除外)。服务中心由管理人员、环境保洁、工程维修、安保门卫等人员组成。对服务要求热情、高效、优质的、服务，营造温馨、舒适的生活氛围。
1、保洁服务
按照甲方的需求提供全方位的、专业的保洁服务。
负责院落、楼道、走廊、地面、墙面、窗户清洁、垃圾收集运送。
分为日常保洁和定期保洁服务。
2、综合维修服务
按照甲方的要求提供24小时综合维修服务，确实保证各项目居住、商业功能的正常运转和使用。
3、安保门卫服务
所有安保门卫人员经过严格的挑选，人员素质过硬，责任心强。
实行24小时有人职守服务。
五、服务承诺
1、清扫保洁率达98%以上，做到定时清扫，无卫生死角，坚持保洁人员自查，管理员巡查、抽查相结合，确保管理区域内外环境整洁；垃圾分类存放，日产日清。
2、房屋、设备、设施的日常维护维修质量合格率达98%以上，做到定期维护检修保养，确保维护维修质量。
3、消防设施、设备完好率达100%，做到定期维护检修，保证消防档案完备，消防预案落实。
4、业主有效投诉处理率在100%以上，回复率100%。建立住户投诉回访制度，定期征询业主意见，对投诉反映的问题及时处置反馈。
5、制定和落实年度员工培训计划，采取公司培训和管理处培训相结合的方法，确保各类管理人员专业培训合格率达100%。
6、业主对物业管理满意率达95%以上，建立定期回访制度，加强与业主和住户的沟通，定期收集意见和需求，确保业主对物业管理工作的满意程度。
六、管理职责——服务中心
宿舍管理员岗位职责
本岗位对委托单位的职工宿舍进行日常管理。
1、
按照委托方要求，维护宿舍区内正常秩序，热忱关心住宿人员生活状况。
2、
办理入住、调宿、退宿手续，及时更新住宿人员档案，做好档案管理；每日上报住宿人员情况报表。
3、
做好宿舍楼各项财产的登记、统计和管理工作，定时上报。
4、
认真检查、核对住宿人员的出入证，并做好住宿人员考勤记录。
5、
做好客访接待及登记；按甲方要求对离开宿舍职工携带的大宗物品进行问询、检查，签发《大件物品放行单》。
6、
按要求进行楼宇巡查，发现问题及时处理或上报；接待并处理住员咨询。
7、
加强与其他部门的协作，负责报修工作。
8、
完成领导交办的其他事宜。
（一）、管理内容
1、资料管理：资料由管理员负责，专人管理。
（1）业主资料
（2）入住资料
（3）《房屋交付验收清单》。
（4）《交付物品清单》。
（5）该业主相关的资料。
（6）财务资料
（7）钥匙管理
2、要求标准
①保密性。档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。
②除公司领导、公司财务负责人外，任何未经项目处主任同意，他人不得查阅项目处帐务。
3、其它要求
①各类档案必须注意保密，
各种档案未经许可不准外传、外借和随意翻动。
②文件、档案收集后，应编制档案目录按目录分类装订存放。
③每天应清理来往文件、各种档案，以免资料堆积。
④装订文件、档案要按序排列，每年2月份前将前年档案装订、归档。
⑤归档要注意整洁、资料分类能随手而得，避免盲目的查找。
6）使用文明用语，禁止使用服务忌语（附：客服中心语言管理规范）。
7）接到各类信息后，应及时作好记录，一般项目处范围内的问题应及时答复或解决；若不能第一时间解决的，立刻联系相关部门，征求意见，统一处理方法，并作好该信息的跟踪记录（附：回访管理操作规程）
8）负责每日信息汇总工作。
9）做好物管费的催收工作，及时填写物管费收缴一览表。
七、管理职责——安保门卫
1、大门岗职责：按规定对来访人员进行登记；维持门岗车辆、人员的进出秩序，保证畅通无阻；对在小区门前停车和摆卖的制止；负责对进出车辆验证与登记管理、收费；阻止不明身份者及其他闲杂人员进入小区；分发报纸邮件；为业主住户提供服务。
2、班长职责：主持本班工作，执行上级的各项指令，巡查各岗位执勤情况，重大问题应及时向主管汇报；协调好班组和组员之间的关系；负责处理本班执勤中遇到的各类问题；负责本班的培训、训练。
3、应对暴风、暴雨、消防等突发性事件：做好各种突发事件的应急预案，按照预案处理突发事件，并及时向领导汇报。
4、人流管理
（1）严格执行《来人来访登记制度》和进出检查制度。
（2）对进出人员微笑服务，使用文明用语表示迎接和问候。
（3）当有客人来访时，主动点头微笑示意，并用文明用语询问访客访问哪位、哪里等，出示有效证件登记。
（4）外来客人必须说准被访业主的楼层房号、姓名等，须被访人同意后方可登记进入。
（5）认真核对证件和持有人是否相符，若不符则不予登记并禁止进入。
（6）当访客出公寓时，门卫致意说“再见！”“慢走！”等，并记录离开时间。
（7）对进入小区进行作业的外来人员，须经业主同意，到管理处办理有关手续后方能作业，作业完成后，经管理处派人验收未损坏公共设施后方可放行，同时做好记录备查。
5、物流管理
（1）住户、外来人员搬出物品，严格执行《物品搬出管理规定》，到管理处办理手续后，方能放行。
（2）当班门卫收到《放行通知单》后，应礼貌地对搬出物品予以查验，确认无误后，签上姓名和放行时间。《放行通知单》须交回服务中心存档。
（3）若住户、外来人员搬出物品时未办理《放行通知单》，门卫应予提示并拒绝放行。特殊情况可立即报告管理员或项目处处理。
6、消防工作
1、各类消防设备、设施及其配套设施符合《中华人民共和国消防法》、《重点单位消防工作的十项标准》等法规。
2、消防安全的宣传、教育、培训、检查制度落实。员工对小区的消防栓、灭火器的摆放位置清楚，使用方法正确。
3、电器设备运行正常，无超负荷运转情况；电线、电缆的绝缘层无老化、受潮、漏电、短路等现象；电动机无空转，防雷设备完好，无私拉乱接电线情况等等。
4、消防器材及消防系统的管理与使用情况。消防器材定期检查，管理制度健全并严格。
八、管理职责——环境保洁
1、保洁领班职责
①负责管理区域内的日常清洁工作安排。
②每日举行前日工作清况总结，当日工作安排（简称“早会”或“例会”）。
教育员工遵守公司的各项规章制度及员工守则。
③定期对员工进行清洁技能培训和考核及质量意识的宣导不断提高员工的清洁技能水平和质量意识。
④做好员工的思想工作，调动员工的积极性，使其高效率、高质量地完成各项工作任务。
⑤帮助员工解决工作中遇到的难题，及时纠正工作中存在的问题。主动做好与其它部门的协调关系，必要时进行积极有效的合作。
⑥不断学习和模索证明有效的清洁技能和方法，并在队伍中起到传、帮、带的作用。完成管理员交办的其它任务。
2、保洁员岗位职责
1）仪容端正、着装整齐，服从项目的统一调度和工作安排。
2）按公司要求高标准做好责任区内的清扫保洁工作。
3）及时纠正责任区内生活垃圾的乱堆乱放行为。
4）按时收集公寓内的生活垃圾并清运至指定地点；定期对公寓内公共部位进行消杀工作。
5）协助项目处做好公寓的安防工作，发现可疑人或事，应立即向管理处负责人报告。
6）完成公司临时指派的其他工作。
3、工作要求及标准：
1）按规定着装，举止得体。
2）按时上下班，不迟到早退。
3）每天对责任区内的楼道和道路及设施进行清扫保洁一次，楼道每周还必须进行二次拖抹，并不定时巡视。
4）各类标识标牌、窗户、开关每周抹一次。
5）保持地面无杂物、无积水，设施设备上无浮灰，无蜘蛛网。
九、管理职责——工程维修
（一）、运行管理
设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性，其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效用。
1、制订严密的、科学的操作规程。
2、对操作人中进行专业培训，掌握专业知识和操作技能。
3、加强维护保养工作。
4、定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。
5、技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在因素，采取有效措施进行改善，确保安全运行。
6、发生设备故障后对其原因及规律进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。
（二）、维修工岗位职责
本岗位从事维修服务工作。
1、遵守公司各项规章制度，按操作规程和服务标准完成维修服务任务。
2、巡视检查辖区内房屋及其设备，重点部位要加强巡视，做好记录，发现问题及时修复或上报。
3、接到报修后要按保修程序规定到达现场，按时、按质、安全地完成任务；上门服务要执行“入户服务行为规范”。
4、做好辖区内房屋及其设备的保养，发现需要维修的部件一并处理，做好保养纪录。
5、做到安全生产，防止各种人身事故的发生。
6、完成领导交办的其他事宜。
(三)
员工入户行为规范
1、入户服务必须衣着整齐，佩戴服务卡，严禁穿背心、拖鞋和酒后
入户。
2、
先按门玲或敲门，说明来意，经同意方可入户。见到用户先问“您
好”，进门时主动要求换鞋。
3、
入户前做好准备，服务中要文明礼貌，快捷有效，不在用户家中
吸烟、闲聊，尽量减少对用户的干扰。
4、依据有关政策、规定和标准回答用户的提问，要态度和蔼，表述
清楚，耐心解释，不得与用户发生冲突。
5、入户零维修应做到：严格执行操作规程，保证工程质量，爱护用
户的物品，做到安全生产；完工后，将现场清扫干净，物品复位，
主动征求意见，请住户签字。
6、入户收费时，要向用户讲清收费的标准和数额，开具正式收据，
严禁乱收费。
7、不得收受用户的馈赠，严禁向用户提私人要求，对用户家庭财产
情况要保密。
13
篇2：物业服务合同改
物业服务合同改 本文关键词：物业服务，合同
物业服务合同改 本文简介：蓝水湾小区物业服务合同第一章总则第一条本合同当事人委托方（以下简称甲方）：组织名称：南江县南江镇朝阳社区蓝水湾小区业主委员会代表人：张志平＿＿＿＿＿＿地址；南江县南江镇光雾山大道朝阳中段237号联系电话：18728772220＿＿＿＿受委托方（以下简称乙方）：企业名称：南江县安泰物业有限责任公司＿＿
物业服务合同改 本文内容：
蓝水湾小区物业服务合同
第一章
总
则
第一条
本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
组织名称：南江县南江镇朝阳社区蓝水湾小区业主委员会
代表人：张志平＿＿＿＿
＿＿
地址；南江县南江镇光雾山大道朝阳中段237号
联系电话：18728772220＿＿＿＿
受委托方（以下简称乙方）：
企业名称：南江县安泰物业有限责任公司＿＿＿＿
法定代表人：刘天武＿＿＿
＿
资质等级：三级
注册地址：南江县南江镇下河街10号楼2楼＿＿＿
联系电话：13989140900＿＿＿
根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等国家地方物业管理法律、法规和政策及《蓝水湾小区业主公约》有关规定。在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对
蓝水湾小区
实行专业化、一体化的物业服务特订立本合同。
第二条
物业基本情况
物业名称：蓝水湾小区
物业类型：低层住宅区＿＿＿＿
＿
座落位置：南江县南江镇光雾山大道朝阳中段237号
四至：东至云锦苑小区、南至滨河路、西至蓝水湾商务楼、北至光雾山大道朝阳中段。
服务区域：1单元～22单元，建筑面积共计37300m2。
第三条
乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章
委托服务事项
第四条
房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅)的维修、养护和管理。
第五条
房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、楼内消防设施设备等)的维修、养护、管理和运行服务。
第六条
本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
第七条
公共绿地的养护与管理。
第八条
公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。
第九条
负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1．
物业管理费：
2．
服务区域内车辆占道清洁费用。
第十条
交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条
配合和协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，进行来访人员登记控制，安全巡逻。保安、门禁制度逗硬落实，实行外来人员登记制度，禁止在小区随意张贴广告，破坏环境，污染墙壁；
第十二条
管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条
业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十四条
维护物业和业主安全及美好环境的规则
业主在使用物业时，对业主物业使用人违反《业主公约》的下列行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、批评、警告、制止等措施。
1、损坏房屋承重结构、主体结构，改变住宅入户门、外立面等部位设施的颜色、形状、规格、功能和布局，改变房屋设计用途。
2、在外墙面安装各种设备设施，影响整体建筑美观。
3、更改阳台布局、功能及外观颜色，随意打孔、改变排烟、排污、排气管道，改变安装空调位置等。
4、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，移动物业共用设施设备。
5、在小区内道路、活动广场等公共区域，搭建、晾晒、私设摊点。
6、改变房屋使用功能，即家教、麻将馆、生产加工场所，或产生噪声、污染等经营性活动。
7、安装卫星接收器、外置防盗栅栏、雨棚、搭建阳光房、外置花盆架等，在非预留的平台或墙面上安装其它物品等。
8、入户门厅、楼道、楼梯间摆放车辆及杂物。
9、封闭排气、排水口。
10、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物。
11、小汽车、摩托车在道路公共区域乱停放。
12、车库单独出售出租区外停车、储物、住宿、经营等。
13、不按规定饲养宠物。
14、高空抛撒物品。
15、践踏损坏绿化。
16、在小区内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声。
17、在小区内燃放烟花爆竹、焚烧纸钱、敬斗香、做佛事等。
18、在大树、共用部位和相关场所悬挂物品、张贴广告、涂改宣传文字、画面或随意刻画等。
19、利用物业窝藏犯罪人员、赃物或其他从事危害共有利益、侵害他人合法权益的活动。
20、不配合物业服务公司对公共部位设备设施维护。
第十五条
其他委托事项
第三章
物业服务标准及要求
第十六条
乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的服务满意率达到＿70＿%
第十七条
房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
第十八条
共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
6、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
7、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
第十九条
协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
第二十条
保洁服务
1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、全天候保持小区内及服务区域的清洁，做到地上没灰尘和垃圾。垃圾桶摆放有序，破烂垃圾桶要及时更换；
3、垃圾桶套塑料袋，一旦垃圾装满即刻运走，严禁出现将垃圾放置地上的现象；
4、小区公共场所每日清扫1次；楼道每日清扫1次，楼梯及楼道上下栏杆，每周用帚帕拖、擦洗2次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
5、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
第二十一条
绿化养护管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，对枯萎的、损坏的草坪要及时绿化补植。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
4、未经甲方同意，不能随意移出花草树木，更改绿地用途。
第四章
费用管理及支付方式
第二十二条
物业服务费用、车辆占道清洁费用，由物业服务公司统一收取。物业服务费用实行自收自支，包干使用。小区停车占道清洁费全额提取给业主委员会作为工作经费。
第二十三条
物业服务费
1、管理服务费构成：主要有公共物业维护保养费，包括物业的外墙、地面道路、共用活动区域、楼梯、消防系统、智能化系统、灯光照明系统、给排水系统等；共用水电费，包括共用照明、保洁绿化等；聘用的服务人员工资、福利；小区公共秩序维护、环境保洁维护、绿化维护费；物管企业固定资产折旧、办公及法定税费等。
不包括房屋共用设施设备大修更新、改造费用。
2、物业服费收取标准：根据南价费【2008】51号文件，按照建筑面积向业主收取。
（1）2015度～2018年度，住宅0.50元/㎡·月；露天车位1200元/年。
（2）业主出租物业的，物业服务费向业主或物业使用人收取。
（3）乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
第二十四条
物业服务费用按半年或一年一次缴纳
，业主应在每次的第一个季度内履行缴纳义务。逾期缴纳的，从逾期之日起每日加收应缴纳金额3‰的违约金。
第二十五条
对不履行缴纳物业服务费义务的业主，甲方应予协助乙方催缴，催缴无果，乙方可采取适当有效措施催收；对拒交或者拖欠者，乙方可向当地人民法院提起诉讼。
第二十六条
房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行县政府物业服务主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
第二十七条
房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业服务区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。
第五章
双方权利与责任
第二十八条
甲方权利与责任：
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2、制定《业主公约》并监督业主或物业使用人遵守公约；
3、审查乙方制定的物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算、决算报告；
4、监督、检查乙方服务工作的执行情况，每年进行一次考核评定，如因乙方服务不善，造成重大经济损失或服务失误，而不予以彻底整改，或我行我素，敷衍行事，甲方可考虑对乙方进行经济处罚，或有权终止合同；
5、负责整理归纳物业服务所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起15日内向乙方提供；
6、不得干涉乙方依法或依照本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7、负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷；
8、全力支持乙方对拒缴物业费的业主采取的有效措施；
9、按照相关政策、法律法规，筹集、使用、管理专项维修资金。对小区大修及维修基金的使用，有绝对的监督和管理权。
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题；
11、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化生活；
12、法规政策约定由甲方承担的其他事项和责任。
第二十九条
乙方权利与责任
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，编制物业服务及财务年度计划，制定物业服务方案并提交给甲方同意后实施；
2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定完善物业服务制度；
3、建立健全本物业的物业管理档案资料；
4、制止违反本物业的物业管理制度行为，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
5、选聘专营公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的服务责任转让给第三方；
6、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，
经双方议定后由乙方组织实施；
7、向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，并与业主订立《装修管理协议书》，每日对装修现场不少于2次的巡查监管；
8、每
6个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况；
9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
10、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施;
11、对交通秩序、车辆停放、出入登记进行管理，禁止一切赃车进入小区，汽车、两轮车停放整齐有序；
13、楼道保持干净，每天一次捡扫，栏杆和楼梯不少于每周一次擦洗；
14、为了杜绝污染，保持环境洁净，禁止小区内收废旧物品及货车装载废旧物品的行为；
15、向业主提供房屋自有部位、设施设备维修养护等有偿服务；
16、对小区内公共部位富有维修保养责任，一旦出现状况要及时赶到现场处理；
17、适时向甲方报告本管理区域内重大物业服务事项；
18．
本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料；
第六章
奖惩措施
第三十一条
奖惩措施
1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标，甲方可根据情况，对乙方进行奖励;
2.乙方未完成合同规定的各项管理目标，甲方可根据情况，对乙方进行处罚：
3.合同期满后，乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得服务权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀，多数业主反映良好，可以不参加招投标而直接续订合同。
第七章
违约责任
第三十二条
甲方违反本合同第三章的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第三十三条
乙方违反本合同第三章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十四条
乙方违反本合同第四章第二十二条第二款的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十五条
甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方＿＿/＿元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
1.如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。
2.如因乙方原因，造成不能完成服务目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并处以罚款，如乙方在限期内仍没有进行整改，在没有特殊原因而置之不理，甲方有权终止服务合同。
3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方服务不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)
4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第三十六条
不可抗力及特殊情况
在物业服务中发生下列事由，乙方不承担责任：
1、因火灾、风暴、地震等自然灾害和战争、疫灾、恐怖等突发事件，导致物业服务中断；
2、因业主自身保管不善、或物业己尽到巡查维护责任，丢失、被盗物品的，不承担赔偿责任；
3、业主在服务区域内不遵守交通安全规则，造成人身和财产伤害损失的；
4、业主在公共活动休闲场所，因自身原因不守规则、使用健身活动器材不当，或个人野蛮操作造成身体伤害的；健身器材超过使用年限应当报废而未予拆除的除外；
5、乙方已履行了本合同约定的义务，非物管人自身原因造成损失的；
6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停气、停止共用设施设备使用造成损失的；
7、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
第八章
委托服务期限
第三十七条
委托服务期限为3年。自2015年5月1日0时起至2018年4月30日24时止。
第九章
附
则
第三十八条
双方约定自本合同生效之日起
5
天内，根据甲方委托服务事项，办理接管验收手续。
第三十九条
双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。
第四十条
本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第四十一条
本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十二条
本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请
南江县
合同仲裁委员会裁决（当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向
南江县
人民法院起诉）。
第四十三条
合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满＿90＿天前向对方提出书面意见。
第四十四条
本合同正本连同附件共一页，一式四份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)、朝阳社区各执一份，具有同等法律效力。本合同自签订之日起生效。
甲方签章：
乙方签章：
法人代表：
法人代表：*年*月*日*年*月*日
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篇3：南阳市物业服务收费管理实施办法
南阳市物业服务收费管理实施办法 本文关键词：南阳市，实施办法，收费管理，物业服务
南阳市物业服务收费管理实施办法 本文简介：南阳市物业服务收费管理实施办法第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(豫计收费[2003]2265号)的精神，结合我市实际，制定
南阳市物业服务收费管理实施办法 本文内容：
南阳市物业服务收费管理实施办法
第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和河南省发展计划委员会、河南省建设厅《转发国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》(豫计收费[2003]2265号)的精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于在我市提供市场化、专业化物业服务且具有独立法人资格，并取得物业管理资质的物业服务企业。
第三条物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公正、公平的竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，积极促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务标准相一致的原则。
第六条物业服务收费实行分级管理。市价格主管部门会同市房产行政主管部门负责我市中心城区（包括南阳油田）物业服务收费标准的制定和监督管理工作；各县（市）价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责各县（市）区域内的物业服务收费标准的制定和监督管理工作。
第七条我市物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种形式。
普通住宅区（建筑面积在一万平方米以上）物业服务收费实行政府指导价。普通住宅以外的住宅、各类非住宅及业主大会成立后，业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同的普通住宅区的物业服务收费实行市场调节价。
第八条实行政府指导价的物业服务收费，由市、县（市）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准，制定相应等级的指导价和浮动幅度，并定期公布。实行招投标的普通住宅区，前期物业服务收费按招标价格确定。经半数以上业主同意，由业主与物业管理企业按规定的指导价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。无法约定的由物业服务收费等级考评小组进行等级评定。
第九条实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理，按级收费，动态管理。物业服务收费等级的评定由物业服务收费等级考评小组负责。物业服务收费等级考评小组由房地产行政主管部门、价格主管部门及有关专业人员组成。
物业服务收费等级考评实行百分制。考评在90分以上者执行一级收费标准；在80—89分之间执行二级收费标准；在70—79分之间执行三级收费标准；在60—69分之间执行四级收费标准。
第十条实行政府指导价的物业服务收费审批程序。物业服务企业提出书面申请，说明物业服务企业及所服务小区基本情况、申请等级和标准，同时交验工商营业执照、税务登记证、物业管理资质证、法人代码证、小区平面图（复印件加盖公章）各一份。价格主管部门根据物业服务合同约定或等级评定的收费标准核发《收费许可证》。
第十一条物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务成本构成一般包括以下部分：
1、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护费用；
3、物业服务区域清洁卫生费用；
4、物业服务区域绿化养护费用；
5、物业服务区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业服务企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其他费用。
物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
第十二条物业服务收费按业主房屋产权面积收取。已办理所有权证的，以房屋所有权证登记建筑面积为准。未办理房屋所有权证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准。
第十三条物业服务费用由物业产权人自办理入住手续之日起按月缴纳，经双方协商同意可预收物业服务费。
第十四条物业服务企业应当遵守国家价格法律、法规和规定，严格按照物业服务合同中约定的服务内容、标准和收费项目、收费标准执行，为业主提供质价相符的服务。
第十五条业主或物业使用人应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主或物业使用人逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。物业产权发生转移时，业主或物业使用人应结清物业服务费用。
第十六条因开发建设单位未按时交给物业买售人或已竣工但尚未出售的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳。
第十七条小区内公用设施、设备、公共照明用电及绿化用水，应单独装表计量，物业服务企业应每月公示其共用水、电的数量、单价、金额及分摊方法，其费用由业主共同负担。物业服务企业自用水、电费用由物业企业负担。
第十八条在全体业主共有道路或其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定，经营收入按照业主大会的决定使用。停放在小区内的车辆按规定交纳车辆停放服务费，车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。
第十九条业主或使用人房屋装修期间，已按约定缴纳物业服务费的，物业服务企业不得再向业主或使用人、装修人收取正常物业服务费以外的其它任何费用。
装修期间产生的建筑垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业服务企业不得收费；委托物业服务企业处理的，清运收费由业主和物业服务企业协商确定。
第二十条物业服务区域内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等有关费用应当向最终用户收取。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，手续费标准应按规定收取，无规定的由双方协商确定，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十一条物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同以外服务的，收费标准由双方协商确定。
第二十二条物业服务企业应按价格主管部门的规定实行明码标价。在物业服务区域内显著位置，将物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、收费依据等内容进行公示。接受业主及社会的监督。
第二十三条政府价格主管部门和房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的服务内容、收费项目和收费标准进行监督检查。对物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以处罚。
第二十四条本办法由南阳市物价局和南阳市房产管理局按各自职责负责解释。
第二十五条本办法自二0一0年一月一日起执行。（原南阳市物价局、南阳市房产管理局《关于印发〈南阳市物业服务收费管理实施办法〉的通知》（宛价房[2005]2号）同时作废。本办法实施前颁发收费许可证的小区仍按收费许可证核定标准执行，待许可证期满后按本办法重新核定标准）。
